Die Grundschuld ist die Belastung eines Grundstücks in der Weise, dass an den Begünstigten dieser Belastung ein bestimmter Geldbetrag aus dem Grundstück (inklusive Zinsen und Nebenleistungen) zu zahlen ist (§§ 1191-1198 BGB).
Für die Grundschuld finden die Vorschriften zur Hypothek als solche Anwendung, allerdings ohne die Regelung, die eine persönliche Forderung betreffen. Die Grundschuld (§1191 BGB) gehört neben der Hypothek (§ 1113 BGB) und der Rentenschuld (§1199 BGB) zu den Grundpfandrechten. Diese Rechte sind Pfandrechte an Grundstücken und Wohneigentum und im BGB getrennt von beweglichen Rechten und Sachen.
Im Gegensatz zur Hypothek ist die Grundschuld ein nicht-akzessorisches Recht, das nicht an eine Forderung gebunden ist. Auch wenn eine Grundschuld die Absicherung von Forderungen oder Krediten bezweckt, ist sie von der Forderung selbst unabhängig (Sicherungsgrundschuld). Die Verbindung von Grundschuld und Forderung erfolgt durch einen Sicherungsvertrag. Da eine Grundschuld nicht unmittelbar mit einer abzusichernden Forderung verknüpft ist, ist sie auch flexibler als eine Hypothek, da sie für längerfristig oder kurzfristig laufende Kredite als Absicherung genutzt werden und nach der Bestellung noch auf andere Forderungen oder Kredite erweitert werden kann (Sicherungszweckerklärung). Auch muss bei einer Grundschuld nicht der Schuldgrund angegeben werden, wobei er bei der Hypothek ein Rechtsinhalt ist. Auch haftet ein Grundstückseigentümer im Gegensatz zur Hypothek nicht mit seinem sonstigen Vermögen.
Es gibt zwei Arten, wie eine Grundschuld bestellt wird.
- Eine Grundschuld wird in Abteilung 3 des Grundbuchs eingetragen und zusätzlich wird ein Grundschuldbrief ausgestellt (Briefgrundschuld).
- Eine Grundschuld wird in Abteilung 3 des Grundbuches mit dem Hinweis – ohne Brief – eingetragen. (Buchgrundschuld).
Bei der Übertragung einer Briefgrundschuld ist nur ein Abtretungsvertrag und die Übergabe des Briefes erforderlich. Im Gegensatz zur Buchgrundschuld, deren Übertragung in das Grundbuch eingetragen wird, ist also anhand des Grundschuldbriefes eine Übertragung der Grundschuld nicht nachvollziehbar. Unter Banken ist es aus Gründen der Ersparnis von Notargebühren auf Anfrage möglich, die Übertragung der Grundschuld privatschriftlich vorzunehmen. Die abtretende Bank hält die Grundschuld in diesem Fall treuhänderisch weiter.
Im Falle einer Eigentümerbriefgrundschuld, d.h. Eintragung im Grundbuch auf den Namen des Eigentümers, ist eine Abtretung der Grundschuld an eine Bank oder ein Kreditinstitut vereinfacht möglich.
Die Rentenschuld ist eine Sonderform der Grundschuld. Die Rentenschuld ist ebenso wie die Grundschuld unabhängig von einer Forderung. Hierbei ist regelmäßig eine Rente aus dem Grundstück zu zahlen. Die Rente kann abgelöst werden. Die Ablösungssumme muss im Grundbuch eingetragen werden.